A reforma tributária 2025 setor imobiliário é um dos temas mais discutidos do ano — e com razão. Depois de anos de espera, o Brasil entra na fase prática da transição para o IVA (Imposto sobre Valor Agregado), substituindo uma estrutura complexa e cheia de exceções por um modelo mais simples e transparente.
A reforma tributária 2025 e o impacto direto no setor imobiliário
A reforma tributária 2025 setor imobiliário é um dos temas mais discutidos do ano — e com razão.
Depois de anos de espera, o Brasil entra na fase prática da transição para o IVA (Imposto sobre Valor Agregado), substituindo uma estrutura complexa e cheia de exceções por um modelo mais simples e transparente.
Mas o que isso significa, na prática, para quem atua com compra, venda, locação e incorporação de imóveis?
O que já foi regulamentado em 2025
A regulamentação da reforma tributária 2025 setor imobiliário avançou com a Lei Complementar nº 214/2025, que detalha o funcionamento dos novos tributos e traz benefícios fiscais importantes para o segmento de construção e incorporação.
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substitui PIS e Cofins;
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que unifica ICMS e ISS;
O governo afirma que o setor imobiliário será beneficiado com redução da carga tributária, principalmente nas operações de construção e incorporação.
Segundo o Ministério da Fazenda, a alíquota efetiva para o segmento será menor que a atual, com crédito integral sobre insumos e serviços.
Como será a transição
Essa fase de adaptação será especialmente relevante para o setor imobiliário, que precisa alinhar contratos e empreendimentos com as novas regras da reforma tributária 2025 setor imobiliário.
A implementação será gradual e começa em 2026, com testes e notas fiscais simuladas de CBS e IBS.
A cobrança real está prevista para 2027, enquanto os impostos atuais (PIS, Cofins, ICMS e ISS) serão extintos completamente até 2033.
Esse período de transição é crucial para as empresas ajustarem seus sistemas, contratos e processos contábeis.
O setor imobiliário, que lida com projetos de longo prazo, precisa se planejar desde já — especialmente em empreendimentos com entrega pós-2026.
O que muda para as incorporadoras e construtoras
Com a nova legislação, a tributação será não cumulativa, ou seja, os tributos pagos em cada etapa da cadeia poderão ser compensados.
Isso representa uma melhor previsibilidade e menor distorção de preços.
As principais mudanças para o setor incluem:
- Crédito de insumos: empresas poderão abater tributos pagos em etapas anteriores;
- Transparência tributária: o imposto será destacado nas notas fiscais, facilitando o controle;
- Fim da guerra fiscal: unificação da tributação entre estados e municípios;
- Adoção do princípio do destino: o imposto passa a ser cobrado onde o bem ou serviço é consumido.
Essas alterações favorecem empresas que atuam nacionalmente e reduzem disputas entre entes federativos.
O que muda para Pessoa Física
Atualmente, a tributação de aluguéis para pessoa física ocorre apenas pelo IRPF, de acordo com a tabela progressiva do imposto. Já as empresas do setor imobiliário pagam uma carga mais ampla, com ISS, PIS e Cofins. Consultoria carreira Imóveis de qualidade para arrendar
A partir de 2026, esse cenário muda. A Reforma Tributária estabelece que pessoas físicas com mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil passarão também a recolher IBS e CBS sobre os valores recebidos.
Mesmo quem ultrapassar esse limite em até 20% dentro do ano será enquadrado automaticamente nas novas regras.
Redutores e benefícios previstos em lei
Para suavizar o impacto, a legislação criou algumas reduções:
• 70% de redução na base de cálculo do IBS e CBS para locações residenciais;
• Redução de R$ 600 por imóvel residencial na base de cálculo;
• 50% de redução na tributação da venda de imóveis;
• Benefício especial para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026, que poderão ter como referência o menor valor entre o custo de aquisição corrigido pelo IPCA ou o valor de referência oficial.
Ainda assim, para quem hoje paga apenas IRPF, a carga tributária será maior.
Como sua empresa deve se preparar
Para garantir segurança durante a transição, o ideal é começar agora:
- Mapeie suas operações tributárias — identifique como cada etapa será afetada pelo novo modelo;
- Atualize o sistema contábil e fiscal — verifique se o ERP comporta CBS e IBS;
- Revise contratos e precificação — especialmente em projetos plurianuais;
- Conte com uma contabilidade especializada — o acompanhamento técnico é fundamental para não pagar mais do que o necessário.
Entenda o que muda com a Reforma Tributária para empresas
Desafios e oportunidades da reforma tributária 2025
Embora o setor imobiliário deva se beneficiar, a adaptação exigirá investimento em sistemas e compliance fiscal.
Empresas terão de atualizar seus ERPs, capacitar equipes e revisar a precificação de contratos de longo prazo.
Além disso, o impacto pode variar conforme o tipo de operação:
- Incorporadoras devem rever margens e modelos de repasse;
- Imobiliárias precisarão adequar emissão de notas e apuração de créditos;
- Investidores e fundos imobiliários terão de acompanhar a regulamentação da CBS e do IBS.
Em resumo, a reforma tributária 2025 setor imobiliário representa uma mudança estrutural — e quem se planejar agora terá vantagem competitiva nos próximos anos.
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A carga tributária vai realmente cair?
Segundo o Ministério da Fazenda, sim. O modelo do IVA simplifica tributos e reduz a cumulatividade, o que tende a diminuir a carga efetiva.
O que é CBS e IBS?
A CBS (federal) e o IBS (estadual e municipal) substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS.
Quando começa a valer o novo sistema?
Em 2026 começam os testes; a cobrança real ocorre a partir de 2027, com extinção total dos antigos tributos até 2033.
As construtoras precisam mudar o regime tributário?
Ainda não há obrigação imediata, mas recomenda-se reavaliar o enquadramento conforme o novo modelo do IVA.